Capacité d’emprunt : comment la calculer en 2026 (règles et exemples)

Avant de visiter un appartement, une question s’impose : combien puis-je emprunter ? Votre capacité d’emprunt dépend surtout de vos revenus, de vos crédits en cours, du taux et de la durée du prêt. Voici la méthode de calcul utilisée par les banques, les règles en vigueur en 2026 et des exemples chiffrés.

Les deux règles qui fixent la limite

Depuis 2022, les banques doivent respecter les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), maintenues lors de sa réunion du 15 septembre 2026 :

• Un taux d’effort de 35 % maximum : l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
• Une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée (achat dans le neuf, travaux importants).

Chaque banque peut déroger à ces règles pour 20 % de ses nouveaux prêts immobiliers chaque trimestre, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants. Ce n’est jamais un droit : la banque décide au cas par cas.

Étape 1 : votre mensualité maximale

Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 35 % − mensualités des crédits en cours.

Avec 3 500 € de revenus nets et aucun autre crédit : 3 500 × 35 % = 1 225 € par mois, assurance comprise. Avec un crédit auto de 200 € par mois, il ne reste plus que 1 025 €.

Étape 2 : convertir la mensualité en capital

La mensualité d’un prêt à taux fixe se calcule avec la formule M = C × t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ), où C est le capital, t le taux mensuel et n le nombre de mois. En l’inversant, on obtient le capital empruntable. Avec un taux de 3,5 % et une assurance de 0,3 % par an sur le capital emprunté :

• 2 500 € de revenus (mensualité de 875 €) : environ 144 600 € sur 20 ans, 166 500 € sur 25 ans.
• 3 500 € de revenus (mensualité de 1 225 €) : environ 202 500 € sur 20 ans, 233 100 € sur 25 ans.
• 5 000 € de revenus (mensualité de 1 750 €) : environ 289 300 € sur 20 ans, 332 900 € sur 25 ans.

Le taux pèse lourd : avec 3 500 € de revenus sur 25 ans, passer de 3,5 % à 4 % fait baisser la capacité d’emprunt d’environ 233 100 € à 221 600 €. Faites le calcul avec vos chiffres dans notre simulateur de crédit et de capacité d’emprunt.

Les revenus pris en compte

Les banques retiennent vos revenus nets réguliers : salaires, revenus d’indépendant (en général la moyenne des dernières années), pensions, et souvent une partie seulement des loyers perçus. Les primes exceptionnelles et les revenus instables sont regardés avec prudence. Un CDI après la période d’essai reste le profil le plus rassurant.

N’oubliez pas l’apport et les frais

La capacité d’emprunt ne dit pas tout du prix que vous pouvez viser. Il faut ajouter :

• Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf ;
• Les frais de garantie et de dossier du prêt ;
• Un apport personnel : beaucoup de banques demandent au moins 10 % du projet pour couvrir les frais.

Pour préparer cet apport, le simulateur d’objectif calcule combien mettre de côté chaque mois.

Le reste à vivre compte aussi

Deux foyers avec le même taux d’effort n’ont pas la même marge : avec 6 000 € de revenus, il reste 3 900 € après une mensualité à 35 % ; avec 2 000 €, il n’en reste que 1 300 €. Les banques regardent donc aussi ce « reste à vivre », surtout pour les familles.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt

1. Solder les petits crédits (auto, consommation) avant la demande : chaque euro de mensualité libéré augmente la mensualité disponible.
2. Allonger la durée, dans la limite de 25 ans : le prêt coûte plus cher au total, mais la mensualité baisse.
3. Comparer l’assurance emprunteur : vous pouvez choisir une assurance externe à la banque, souvent moins chère.
4. Soigner vos comptes dans les mois qui précèdent : pas de découvert, une épargne régulière. Le budget 50/30/20 aide à le montrer.

Pour aller plus loin

Notre guide L’Immobilier & les SCPI calcule le rendement réel d’un investissement locatif, l’effet de levier du crédit et la fiscalité 2026. Pour les bases du crédit (TAEG, amortissement), voir le chapitre 3 du guide gratuit.

Règles en vigueur en octobre 2026. Exemples indicatifs : seule votre banque peut confirmer votre capacité d’emprunt. Un crédit vous engage et doit être remboursé ; vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.